Propiedades de inversión

• mayo 12, 2025

Un poco de contexto.. ¿qué normativa trata sobre el tema?

 

Encontraremos en la Sección 16 de la NIIF para Pymes y en la NIC 40 (ambas emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad – IASB y adoptadas por los Decretos N°291/014 y 124/011 respectivamente), los criterios  acerca del reconocimiento, medición e información a revelar sobre las Propiedades de Inversión.

 

¿Todos los Terrenos y Edificios en propiedad de la entidad se tratan como Propiedades, planta y equipos? 

 

Califican como Propiedades de Inversión los Terrenos y Edificios (o ambos en su conjunto o partes de estos) que se mantienen por la entidad (sea dueña teniendo la propiedad o siendo arrendataria que posee un derecho de uso bajo un arrendamiento financiero en el cual se transfieren todos los riesgos inherentes a la sociedad) para obtener rentas y/o plusvalías no relacionadas con su uso, así como tampoco, cuando planea venderlos en el corto plazo.

En resumen, hablamos de propiedad de inversión cuando el fin de estos bienes es mantenerlos para obtener beneficios económicos futuros de inversión (no relacionados con las actividades que presta la entidad ni con su venta en el curso normal de las operaciones) y siempre que los bienes sean terrenos o edificios.

Cuando hablamos de actividades operativas, hacemos referencia al uso por parte de la entidad, ya sea en la cadena de producción, en la prestación de servicios o para el uso de la administración de la misma.

En los casos en que la propiedad tiene uso mixto, tal podría ser el caso, de un edificio propiedad de la entidad en el que se utilizan apartamentos para uso propio y otros apartamentos se mantienen para arrendar a terceros, se debería separar los componentes. Por un lado, tendremos como Propiedades, planta y equipos a los apartamentos que se utilizan para uso propio de la entidad y por otro lado, a los apartamentos que se mantienen para arrendar como Propiedades de inversión.

 

¿Cómo se contabiliza la propiedad en el momento inicial?

 

Al momento inicial debemos contabilizar la propiedad en base a su costo, es decir, a su precio de compra más cualquier gasto directamente atribuible como pueden ser los honorarios legales, impuesto por transferencia de propiedad y otros gastos relacionados con la transacción.

Para las entidades que aplican NIC 40 (NIIF completas), esta decisión constituye la elección de una política contable, que aplica para todas las partidas relacionadas, y que, en caso de cambiar de política implica un ajuste retroactivo.

 

Medición posterior al reconocimiento inicial

 

Si se puede estimar el valor razonable de forma fiable sin costo desproporcionado, las propiedades de inversión se miden al valor razonable con cambios en resultados.

De lo contrario, si no es posible estimar el valor razonable en forma fiable, las propiedades de inversión se miden al modelo del costo, con depreciación y deterioro como si fuera una Propiedad planta y equipo.

 

¿Cómo se determina el valor razonable de la Propiedad de Inversión?

 

En particular, sobre el caso de terrenos y edificios algunas de las formas en que se puede estimar el valor razonable serian:

• Por una tasación específica realizada por profesionales independientes con experiencia comprable en la materia,
• Por el valor de activos de idénticas características cotizados en el mercado,
• Por recientes transacciones (de carácter comercial y con independencia entra las partes) en las que se intercambiaron activos con idénticas características.

Tener en cuenta, que no es necesario realizar tasaciones todos los ejercicios, siempre y cuando, las variables endógenas y exógenas de la propiedad y del mercado no varíen significativamente.

Teniendo presente las consideraciones anteriores, una buena práctica seria tasar en periodos de 3 a 5 años.

Por último, es de orden mencionar que generalmente, la estimación del valor razonable debe ser fiable, que representa la realidad y no pretende influenciar en las decisiones de los receptores de información.

 

¿Qué pasa si cambia el fin por el que se mantiene la propiedad?

 

A través de los siguientes ejemplos se detalla cómo se dan las transferencias, desde un rubro a otro;

• la entidad posee en su propiedad dos unidades de un edificio que se utilizaban como oficinas para el personal administrativo, y al cabo de los primeros 5 años de uso, pretende arrendarlas a terceros. En este caso, a nivel contable, durante los primeros 5 años estaríamos ante un bien de Propiedad, planta y equipo y a partir del sexto año sería Propiedad de inversión.
• la entidad compro un terreno ubicado en cerca de su planta industrial, que fue arrendado los primeros 3 años a terceros, y a partir del cuarto año se decide dejarlo de arrendar darle un uso propio para guardar la maquinaria de la empresa. En este caso, a nivel contable, durante los primeros 3 años estaríamos ante una Propiedad de inversión y a partir del cuarto año sería Propiedad, planta y equipo.

La transferencia desde Propiedad, planta y equipo valuada al modelo del costo a Propiedad de inversión medida al valor razonable, implica que el resultado que surge de la diferencia entre el valor neto contable y el valor razonable (sobre la fecha que se informe) se exponga de la siguiente forma:

• Si es positivo, en Otros resultados integrales dentro del patrimonio (solo podrán ser clasificados dentro de Resultados acumulados con la disposición de la propiedad). Las diferencias sobre el valor de esta propiedad en el futuro se irán contabilizando dentro de Resultados de los ejercicios futuros sobre los que se informe.
• Si es negativo, en Resultados del ejercicio en que se dé el cambio. Al igual que en el caso anterior, las diferencias futuras del valor razonable se contabilizarán en resultados.

En cambio, cuando la transferencia se da desde Propiedad de inversión medida al valor razonable a Propiedad, planta y equipo, el costo que debemos reconocer inicialmente es el valor que tenía la propiedad en el momento que se decide el cambio de clasificación.

Por último, mencionar un caso más atípico que se da cuándo la trasferencia involucra bienes que se encuentran en o pasan a clasificarse como inventario, en este caso, las diferencias que surgen entre los valores contables que se mantenían antes de la clasificación y el valor razonable (o viceversa) se expone dentro de Resultados del ejercicio. Es decir, en ningún caso, el resultado pasa por Otros resultados integrales dentro de patrimonio.

 

Para los que aplican NIIF para Pymes, un punto adicional

 

Cuando ya no esté disponible una estimación fiable del valor razonable (o la estimación implique un costo desproporcionado) de la Propiedad de inversión, la NIIF para Pymes permite valuar la propiedad de inversión al modelo del costo (como si se diera la transferencia desde una Propiedad de inversión a una Propiedad, planta y equipo) incorporando como valor inicial (costo) el valor razonable que tenía en la fecha de la transferencia. Tener en cuenta lo siguiente:

• Al pasar al modelo del costo, en cada ejercicio se debe reconocer depreciación y evaluar pérdida por deterioro del valor.
• Solo implicaría un cambio de circunstancias y no un cambio de política contable por lo que el cambio será prospectivo y no corresponderá ajustar los saldos iniciales.

En resumen, se trata de un cambio de circunstancias, mientras no sea posible medir con fiabilidad el valor razonable de una Propiedad de inversión, sin embargo, para las entidades que aplican NIC 40, esta opción no está disponible y el cambio implicaría el ajuste de la política contable (de forma retroactiva).

 

Información a revelar sobre las Propiedades de inversión:

 

Si bien el volumen y detalle de la información a revelar varía en función del marco normativo aplicable, los aspectos claves a revelar sobre este rubro son los siguientes:

• Una conciliación entre los saldos iniciales y finales, indicando las variaciones en el valor razonable, las adiciones y transferencias con Propiedades, planta y equipo.
• Los métodos e hipótesis significativos que se utilizaron para llegar al valor razonable de la propiedad.
• Si correspondiere, si el valor razonable es producto de una tasación realizada por un profesional independiente.
• Las propiedades de inversión dadas en garantía,
• Hacer mención al importe de los compromisos contractuales que se tengan para la adquisición de Propiedades de inversión